Casa & Condominio

Con le piogge estive arrivano puntuali i problemi di infiltrazioni d'acqua dai lastrici solari, i quali, come è noto, possono essere attribuiti in uso o in proprietà esclusiva a un singolo condomino con relativo diritto di calpestio. È l'ipotesi contemplata dall'articolo 1126 del Codice civile; questo dispone che quando l'uso del lastrico posto a copertura dell'edificio non è comune a tutti i condomini, la spesa per la sua manutenzione e riparazione deve essere corrisposta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini di unità immobiliari comprese nella colonna d'aria sottostante il lastrico oggetto di riparazione. Il principio trova uguale applicazione nelle ipotesi di terrazze a livello, quando anch'esse assolvono alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti (Cassazione 26239/07).

In questi casi il condominio continua però a mantenere l'onere della custodia e risponde quindi, quale custode ex articolo 2051 Codice civile, dei danni provocati negli appartamenti sottostanti il lastrico o il terrazzo a livello a seguito di infiltrazioni d'acqua conseguenti a difetti di manutenzione; sempre che tali danni non derivino da fatto imputabile soltanto al proprietario o a colui che ne fa uso esclusivo.

Lo ha ribadito la Suprema Corte in una recente sentenza, la 8172 del 23 maggio 2012, che ha escluso la responsabilità del proprietario esclusivo del terrazzo a livello per i danni verificatisi nel sottostante appartamento, dopo avere accertato che il predetto proprietario, appena entrato in possesso del bene, si era immediatamente attivato per fare convocare un'assemblea condominiale affinché si deliberasse la sostituzione del manto impermeabile dell'intero terrazzo in quanto bisognoso di manutenzione, senza però ottenere un tempestivo intervento da parte del condominio.

Il proprietario dell'appartamento sottostante il terrazzo che serviva anche da copertura di parte dell'edificio condominiale aveva citato in giudizio il proprietario esclusivo di esso per ottenere il ristoro dei danni che si erano verificati nel suo immobile, a seguito, a suo dire, dei lavori di ristrutturazione del sovrastante appartamento.
Nel corso del giudizio era stata invece individuata la causa delle lamentate infiltrazioni nel difetto di manutenzione del terrazzo a livello, così che legittimato passivo a rispondere dei danni doveva ritenersi il condominio e non già il singolo proprietario del terrazzo stesso: non era un caso che il condominio, nel corso di una assemblea, avesse proprio deliberato la totale impermeabilizzazione del terrazzo, senza però che si fosse dato poi concreta esecuzione alla delibera così assunta.

Il citato articolo 1126 Codice civile, d'altro canto, stabilisce l'imputazione di responsabilità e la conseguente ripartizione del risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare all'interno del condominio, in esso compresi il proprietario o il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare (nella misura di un terzo), così come i proprietari dei sottostanti appartamenti (nella misura di due terzi), proprio sul presupposto che si tratti di obbligazione gravante sul condominio stesso, all'interno del quale le spese devono essere ripartite tra i singoli condomini.

Il condomino che, oltre ad aver l'uso esclusivo del lastrico, è anche proprietario di una delle unità immobiliari a esso sottostante, sarà obbligato alla doppia contribuzione alle spese: quella per un terzo quale fruitore esclusivo del lastrico e quella per i restanti due terzi, quale condomino, in proporzione ai millesimi di proprietà dell'unità immobiliare coperta dal lastrico (Cassazione 642/2003).

Nessun dubbio invece sulla responsabilità esclusiva del proprietario della terrazza o del lastrico, al pari di chi ne ha solo l'uso, per i danni causati da infiltrazioni imputabili a mal funzionamento del proprio impianto di irrigazione delle piante o da intasamento dei pozzetti di scarico insistenti sul terrazzo (Cassazione 3676/2006), con esclusione di ogni possibile coinvolgimento del condominio in quanto impossibilitato a svolgere qualsivoglia controllo di fatto nella proprietà altrui.

(fonte: Sole24 ore)